Dla ekonomistów temat jest jednak poważny. The Wall Street Journal informuje o ciekawej analizie na temat zależności między rocznym czynszem za wynajem domu a kosztem jego zakupu. Z badania wynika, że przez dziesięciolecia relacja czynsz-cena (rent-price ratio) oscylowała w granicach 5-6% (wartość rocznego czynszu w stosunku do ceny domu). Dopiero w ostatnich latach drastycznie spadła.

Podstawowy wniosek jest taki, że w najbliższych latach spadek cen nieruchomości jest nieunikniony, jeśli wskaźnik miałby wrócić do poprzedniego poziomu nawet przy założeniu, że ceny najmu będą rosły. Pełna analiza: M. A. Davis, A. Lehnert, R. F. Martin, The Rent-Price Ratio for the Aggregate Stock of Owner-Occupied Housing.

Mieszkania w Warszawie są już jednymi z najdroższych w Europie. Warszawiacy mogą pozazdrościć zwłaszcza Berlińczykom, bo nie dość, że mają oni dużo wyższe zarobki, to jeszcze w stolicy naszych zachodnich sąsiadów mieszkania są tańsze.

Niestety, nie da się mieszkać w Berlinie, a pracować w Warszawie, bo teleportacja istnieje na razie tylko w filmach i książkach science fiction, zaś podróże samolotem są dość kosztowne. Można więc tylko zadać sobie pytanie, jak to możliwe, że w berlińskich dzielnicach Charlottenburg czy Prenzlauer Berg – mieszkania kosztują nawet niespełna 2 tys. euro za m kw., a u nas – oczywiście w podobnych lokalizacjach – o tysiąc euro na metrze więcej?

Ten wpis nie będzie jednak o rynku nieruchomości, ale o… teleportacji

Nie jest prawdą, że teleportacja istnieje na razie tylko w filmach i książkach science fiction. Teleportację znajdziemy również w teorii ekonomii. Jest ona podstawą (czego oczywiście nikt wprost nie przyzna) prawa jednej ceny, które z kolei jest fundamentem teorii kursów walutowych a w szczególności teorii parytetu siły nabywczej.

Prawo jednej ceny mówi o tym, że identyczne dobra sprzedawane w dwóch różnych krajach muszą być sprzedawane po tej samej cenie (wyrażonej w tej samej walucie), jeśli:

• rynek jest konkurencyjny,
• nie ma kosztów transportu,
• nie ma oficjalnych barier handlowych.

Jak to działa w praktyce? Jeśli hamburgery są droższe w Warszawie niż w Nowym Jorku po prostu wychodzisz z warszawskiego biura, teleportujesz się do McDonaldsa na Times Square, kupujesz kanapkę, teleportujesz się powrotnie i wcinasz bułę przy własnym biurku zanim jeszcze ostygnie. Efekt rynkowy: w Warszawie muszą obniżyć ceny kanapek, bo nikt ich nie kupuje; wszyscy stoją w kolejkach do fast-foodów w NY. Może się również okazać, że to Amerykanie podniosą ceny w obliczu zwiększonego popytu. Tak czy inaczej, ceny się wyrównają.

W imieniu ekonomistów żądam powszechnego dostępu do darmowych usług teleportacyjnych. Tylko taki krok pozwoli wyrównać ceny mieszkań w Berlinie i Warszawie. cbdo

[kml_flashembed movie="http://www.gekon.net.pl/wp-content/uploads/2007/06/mansion_impossible.swf" height="480" width="640" /]

Co przemawia za korektą na rynku nieruchomości w Polsce w perspektywie 2-4 lat? Pierwszą grupę stanowią czynniki wpływające na wzrost podaży mieszkań w naszym kraju. Chodzi tu przede wszystkim o wyczekiwane rozwiązania legislacyjne związane z zagospodarowaniem przestrzennym gmin oraz wprowadzeniem definicji budownictwa społecznego umożliwiającej obniżkę stawki VAT. Pozytywne załatwienie tych kwestii przełoży się na większą dostępność gruntów oraz umocni pewność działania firm deweloperskich. W powyższym kontekście czynnikiem negatywnym może być jednak deficyt siły roboczej.

Argumentów przemawiających za wyhamowaniem wzrostu cen mieszkań w Polsce, a nawet za ich pewną obniżką dostarcza także strona popytowa rynku nieruchomości. Po pierwsze w obliczu dynamicznie rosnących cen można spodziewać się wystąpienia bariery popytowej. Wskazuje na to m.in. dłuższy okres spłaty wartości mieszkania z wpływów za wynajem w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, czy też USA. Wydłuża się okres sprzedaży nowych mieszkań, a także wzrasta rozbieżność- na korzyść kupującego- między ceną ofertową a ceną wynegocjowaną.

Po drugie można oczekiwać, że w dłuższej perspektywie obniży się zdolność kredytowa polskiego społeczeństwa. Związane jest to z faktem cyklicznego rozwoju polskiej gospodarki. Obecnie dobra koniunktura utwierdza wiele osób w przekonaniu, że taki stan będzie trwał wiecznie. Daje to podstawy do masowego zaciągania kredytów hipotecznych. Za 2-4 lata sytuacja może ulec zmianie. Wejdziemy w stan gorszej koniunktury wiążący się ze spadkiem PKB, wzrostem bezrobocia i dochodów ludności. Możliwa wtedy będzie następująca sekwencja zdarzeń: część osób utraci zdolność kredytową, banki sprzedadzą ich nieruchomości, to z kolei zwiększy podaż mieszkań na rynku. Oczywiście redukcji ulegnie też popyt na nowe kredyty hipoteczne ( obniżka ta może nastąpić już całkiem niedługo w wyniku spodziewanych podwyżek stóp procentowych w kraju, strefie Euro i w Szwajcarii).

Po trzecie, wspomniane wyżej czynniki – bariera popytu krajowego oraz pogorszenie się koniunktury gospodarczej w Polsce – spowodują, że obniży się stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Liczne fundusze zagraniczne kupujące obecnie całe „pakiety” polskich mieszkań mogą zacząć je wyprzedawać, lokując swoje środki w inne aktywa. Konsekwencją tego działania będzie dalszy wzrost podaży mieszkań na rynku polskim, co z kolei będzie implikować spowolnienie wzrostu lub nawet spadek ich cen.

Rozliczne opracowania, wypowiedzi ekspertów przedstawiają odmienny od powyższego scenariusz rozwoju sytuacji. Ceny na rynku nieruchomości mają podlegać dalszemu wzrostowi stymulowanemu chociażby przez wydatki polskiej emigracji zarobkowej, zlokalizowanej głownie w Wielkiej Brytanii. Poza tym porównuje się sytuację naszego kraju do przypadku Hiszpanii, gdzie po akcesji tego państwa do UE zaobserwowano relatywnie stały wzrost cen mieszkań. Zestawienie Polski i Hiszpanii w kontekście budownictwa mieszkaniowego nie jest jednak do końca uprawnione. Mianowicie wzrost cen mieszkań na Półwyspie Iberyjskim był i jest po części napędzany przez obywateli innych państw europejskich pragnących chociażby spędzać tam wakacje. Częstym zwyczajem w Hiszpanii jest także posiadanie dwóch miejsc zamieszkania przez jedną rodzinę, co oddziałuje na wzrost cen (zobacz: Inwestorzy zagraniczni dyktują ceny, Forbes 02/07 ).

Podsumowując, można stwierdzić, że w perspektywie 2-4 lat wysoce prawdopodobna jest korekta na polskim rynku nieruchomości. Podobne przypadki miały miejsce we wspomnianej już Hiszpanii w latach 90. jak również mają miejsce obecnie w Stanach Zjednoczonych. Należy jednocześnie zaznaczyć, że w bardzo długim okresie ( 10-20 lat) trzeba spodziewać się dalszego wzrostu cen polskich mieszkań. Wynikać to będzie z faktu ustawicznego rozwoju naszej gospodarki, wzrostu wydajności pracy, a przez to dochodów polskiego społeczeństwa.